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小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例に強い渋谷区恵比寿の税理士の画像

相続財産の中に土地が含まれている場合、小規模宅地等の特例の適用が受けられるかもしれません。

小規模宅地等の特例の適用が受けられた場合、土地の評価額を最大80%減額する事ができます。

ここでは、小規模宅地等の特例についてご紹介いたします。

小規模宅地等の特例とは?

小規模宅地等の特例とは?

小規模宅地等の特例は、被相続人(故人)が住宅・店舗・事務所などとして使用していた土地を取得した場合、土地の価格を一定の面積までは最大80%減額して評価する制度です。

80%減額できれば、相続税額が大きく変わってきます。例えば、1憶円の土地を相続したとしましょう。

【小規模宅地等の特例を適用しない場合】
土地1億円ー基礎控除額3,600万円=6,400万円。6,400万円に対する相続税額は、大体1,200万円となります。

【小規模宅地等の特例を適用した場合】
土地1億円ー土地1億円×80%=2,000万円。基礎控除額3,600万円以下のため、相続税額はゼロになります。違いがお分かりになったと思います。


なお、特例の対象となる土地は、大きく分けて次の3つのケースに分類されます

  • 特定居住用宅地等:住宅として使っていた土地
  • 特定事業用宅地等:事業で使っていた土地
  • 貸付事業用宅地等:賃貸していた土地

【減額率】

特定居住用宅地等 330㎡まで 80%減額
特定事業用宅地等 400㎡まで 80%減額
貸付事業用宅地等 200㎡まで 50%減額


ところで、小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、相続税の申告が必要となります。小規模宅地等の特例を適用して相続税額がゼロになった場合でも、申告書の提出が必要になりますので注意しましょう。

特定居住用宅地等

被相続人の自宅がある土地に適用されます。330㎡を限度として、相続税評価額が80%減額されます。

特例の適用を受けるためには、次のうち1つでも当てはまる事が必要です。
・被相続人の配偶者が土地を相続
・被相続人と同居していた人が土地を相続
・被相続人に配偶者も同居人もいない場合、3年間借家住まいの相続人が取得

なお、配偶者が被相続人の自宅がある土地を相続により取得した場合は、無条件で80%減額の適用を受ける事ができます。

特定事業用宅地等

被相続人の個人名義の土地で、個人名義の建物で事業を営んでいた場合に適用されます。400㎡を限度として、相続税評価額が80%減額されます。

被相続人が相続開始前からその土地で事業を営んでおり、親族が相続税の申告期限(10ヵ月間)までその事業を営んでいることが条件となります。

貸付事業用宅地等

被相続人が貸していた土地(アパート用、貸家用など)に適用されます。200㎡を限度として、相続税評価額が50%減額されます。

被相続人が相続開始前からその土地を貸しており、親族が相続税の申告期限(10ヵ月間)まで貸付けを行っていることが条件となります。

遺産が未分割だった場合

相続税の申告期限までに遺産分割協議がまとまらなかった場合は、未分割のまま相続税の申告書を税務署に提出します。

しかし、未分割の遺産部分については、小規模宅地等の特例の適用を受けることができないため注意が必要です。

なお、相続税の申告書を提出する際に、申告期限後3年以内の分割見込書という書類を添付します。この書類を提出しておくと、申告期限から3年以内に遺産分割ができれば、小規模宅地等の特例の適用を受ける事ができます。

具体的には、
更正の請求という手続きにより、納めすぎた税金を還付してもらいます。

区分所有登記をしている2世帯住宅

小規模宅地等の特例の適用を受けられるかどうかは、専門家でも判断に迷うことがあります。慎重に判断することが求められます。ここで、一つの例をご紹介します。

2世帯住宅で、1階部分は父A名義、2階部分は子B名義などのように、区分所有登記が設定されている場合には、小規模宅地等の特例は適用できません。

相続の際に小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、2世帯住宅の子Bの持分を父Aに名義変更しておく必要があります。

具体的な方法として、贈与や売買などによる区分所有登記の名義変更が考えられます。しかし、場合によっては贈与税の方が高くついてしまう可能性もあるため、名義変更の際は税理士等の専門家に相談されることをおすすめします。

相続税申告についてお困りなら

代表税理士の粕谷 多聞です。
あなたのお悩みを解決します!​

小規模宅地等の特例の概要を説明いたしました。特例の適用を受けることができるかどうか、大まかに理解していただけたと思います。

ただし、あくまでも概要です。
小規模宅地等の特例については、ここでは説明しきれない部分も多々ありますのでご注意ください。

また、被相続人が老人ホームに入居していた、あるいは2世帯住宅に居住していたなど、特例が使えるかどうかはケースバイケースに判断することになります。

相続税申告でお悩みの方は、ぜひお気軽にお問合せ・ご相談ください。

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